28 Dec 2022
Immobilienmärkte erreichen seit über 10 Jahren zum ersten Mal eine kritische Phase in der die Wahrscheinlichkeit eines Wertverlusts grösser ist, als die des Wertwachstums. Das heist aber auf keinen Fall, das es für Investoren keine Möglichkeiten gibt.
Beim Investieren in der Krise sollte man allerdings auf einige Regeln achten:
Vor- und Nachteile von Immobilienzyklen:
- Immobilienmärkte folgen langen Zyklen, die stark mit der Wirtschaft und der Zinspolitik gekoppelt sind. Einer Phase des Abstiegs folgt irgendwann auch wieder der Aufstieg
- Immoblienmärkte unterliegen oft langfristigen Plänen, während die Wirtschaft sich schnell erholen und expandieren kann, sind Mietverträge oft für einen längeren Zeitraum festgelegt und Bauprojektplanungen benötigen Zeit von Genehmigung bis zur Fertigstellung - daher läuft der Zyklus der Immoblienindustrie der realen Wirtschalft hinterher
- Dieses kann am Anfang einer Krise von Vorteil sein, denn Bauprojekte laufen noch weiter, obwohl andere Wirtschaftszweige sich bereits in der Krise befinden. Auch Immobilienwerte bleiben anfangs stabil, und fallen erst, wenn sich die Wirtschaft bereits offensichtlich in mitten der Krise befindet.
- Immobilienfinanzierungen werden meist für 5, 7, 10 oder mehr Jahre abgeschlossen. Zinsveränderungen schlagen sich also nicht sofort auf die Bilanz nieder
Immoblien halten oder verkaufen:
- Immoblieninvestoren verstehen im allgemeinen das ungenutze Potential einer Immobilie zu erkennen, die unter ihrem Marktwert erworben werden kann, doch die meisten tuen sich schwer eine überbewertete Immobilie in Ihrem Portfolio zum geringeren neuen Marktwert zu verkaufen.
- Es lohnt sich zu Beginn einer Krise den neuen Marktwert zu akzeptieren und Immobilien zu verkaufen, um das Kapital dann zu reinvestieren, wenn der Tiefpunkt im Market erreicht ist. Eine Umfrage von FinLoop hat ergeben das vielen Investoren derzeit Immobilien zum einem Preisrabatt von 30 - 40% einkaufen können, bei Logistik können es sogar bis zu 50% sein.
- Ausserdem sollte sich jeder Investor fragen, ob er vieleicht das Objektmanagement vernachlässigt hat. Bei welchen Immobilien gibt es noch Potential? Und da dürfte es einiges an Hausaufgaben geben, wenn man die Umweltanforderungen von Immobilien zum Klimawandel hört. Dies könnte die Gelegenheit sein, mit einem Kreditgeber zusammenzuarbeiten, der ebenfalls daran interessiert und der Gelder dafür bereitstellt. Dieses haben insbesondere einige Kreditgeber im Gespräch mit FinLoop in September 2022 ausführlich dargestellt.
- Es ist besser zu Beginn einer Krise Mietverträge bereits verlängert zu haben, und den Leerstand zu minimieren.
Immoblienfinanzierung
- Ein sicheres Signal in Finanzmärkten, dass sich das Angebot an Fremdkapital und das allgemeine Kreditrisiko Umfeld verändern wird, sind ein schneller Anstieg der Zinsen. Immobilieninvestoren haben zwei Möglichkeiten, die höheren Zinsen zu zahlen,
- Das Mieteinkommen erhöhen
- Das Kreditvolumen verringern
- FinLoop hat insbesondere im vierten Quartal 2022 einen starken Anstieg der Nachfrage nach Brückenfinanzierungen und Mezzaninefinanzierungen beobachtet. Wer bereits sein Objektmanagement geplant hat, sucht einen Kredit um die nötigen Kapitalmassnahmen zu finanzieren.
- Insbesondere Banken haben mehr Dokumentationsanforderungen, und ein guter Dialog mit einer guten Präsentation sind von Vorteil im Krisenmarkt eine Finanzierung zu finden. Ein digitaliserter Daten- und Verhandlungsraum bietet hier Vorteile in effizienten Strukturen zu arbeiten, real-time Informations zu erhalten und Prozesse innerhalb des Teams zu optimieren.
- Deutsche Banken haben weitere Auflagen durch Basel IV erhalten, die Immobilienfinanzeirungen zukünftig teuer machen.
Es ist einfach in stabilen, wachsenden Immobilienmärkten gute Renditen zu erzielen, das richtige Management auf den verschiedenen Eben des Fremdkapitals, Objekt, und Portfolio zeigt sich bei denen, die auch in volatilen, schwiergen Marktlagen eine positive Rendite erzielen.